Investire in Immobili : Consigli Operativi .

 

Quante volte abbiamo letto sui quotidiani nazionali le seguenti frasi “La casa è il 1° investimento degli italiani”, “la casa di proprietà è considerata  un investimento rifugio”,  “il mercato immobiliare crescerà ancora”. Non è un segreto che negli ultimi 5 anni il mercato immobiliare ha avuto un crescita esponenziale enorme, si rileva come da analisi dell’Osservatorio Immobiliare la crescita dei prezzi nelle compravendite sia cresciuto in città come Roma e Milano quasi del 60%, in città di provincia dal 30% al 40%. La crescita di valore dei beni immobili è direttamente collegata alla crisi legata alla finanza mondiale con il crollo delle maggiori Borse Mondiali nel 2001, ma non solo. Il mercato immobiliare ha dei cicli economici che sono molto lenti nell’ordine dei decenni; il ciclo che ci sta accompagnando ora inizia nel 1993 con lo “scoppio” di tangentopoli la crisi del Pentapartito e l’inizio della “seconda” Repubblica. Questa apparente inutile premessa ha una utilità marginale notevole in quanto ci riporta a considerare la “1° casa” per quello che è effettivamente con la conseguenza di far valutare con attenzione l’opportunità ci comprarne una e sull’opportunità di farsi finanziare in un modo anziché in un altro.

Da sempre quindi nel cittadino nasceva un esigenza, comprendere quale sia la soluzione migliore per acquistare un appartamento, la ben amata prima casa. La prima valutazione da fare è quindi questa: come orientarsi tra le innumerevoli offerte tra i diversi Istituti di Credito?

 

Non possiamo offrire una risposta totalmente chiarificatrice ma cominciamo comunque a presentare

un elenco di possibile “offerte” che potremmo valutare preso qualsiasi Istituto di Credito.

 

·              1) Mutuo a Tasso variabile, rata mensile con preammortamento di 24 mesi.

·              2) Mutuo a Tasso variabile, rata mensile fissa con durata variabile

·              3 )Mutuo a Tasso a tasso variabile, con rata mensile.

·              4) Mutuo con opzione ripetuta.

·              5) Mutuo a Tasso fisso, rata mensile con preammortamento di 24 mesi.

Nell’elenco di possibile offerte che potrebbero esservi fornite rileviamo come ci potrebbero essere molti prodotti che non sono elencati nell’elementare elenco di cui sopra.

Di norma si intende differenziare i mutui a tasso fisso a quelli a tasso variabile. Il mutuo a tasso variabile vede commisurata la rata, che verrà pagata dal cliente, influenzata appunto  dal tasso di sconto applicato dalla Banca Centrale. Ovvio quindi che l’andamento del tasso di sconto ha un “valore” prettamente macroeconomico e dipende da fattori ed elementi non sempre facilmente verificabili. In questo “fase storica” il tasso di sconto applicato da Banca Italia è piuttosto basso e conseguentemente il tasso attivo applicato dagli Istituti di Credito ai clienti è da considerare basso. Ma il tasso di sconto resterà basso tra dieci anni? Prendere quindi un mutuo a tasso variabile vuol dire esporsi a fluttuazioni del mercato che non sono facilmente prevedibili.

Cominciamo comunque con il valutare i Mutui a tasso variabile, rata mensile, con preammortamento di 24 mesi, i vantaggi per questa tipologia di mutui sono:

La durata del mutuo è variabile: le stesse sono, 5,10,15,20,25 e 30 anni.

Per quanto riguarda i Mutui a tasso variabile non necessariamente deve esserci un preammortamento di 24 mesi, non a caso il mutuo può anche prevedere una durata variabile fino, di norma ad arrivare ad un massimo di 30 anni. Il vantaggio nel veder stipulato questo contratto e nel non vedere aumentata la rata oltre misura. Il mutuo rispetta dei parametri delineati dai quali si può evincere come sia opportuno o meno modificare la durata possibile. In questo modo si potrebbe casomai meglio ammortizzare le fluttuazioni del mercato, con il rischio e il problema di vedere aumentato il tempo per il rientro dall’esposizione.

Per quanto riguarda poi i Mutui a tasso Fisso, rata mensile, con preammortamento di 24 mesi, i vantaggi per questa tipologia di mutui sono:

 

Il vantaggio di questa tipologia di mutuo è appunto nel poter pianificare con precisione la rata che si andrà a pagare in futuro;  ovvio che questo vantaggio ha un costo rappresentato da un tasso nominale superiore anche di 1,5 -2 punti percentuali superiori rispetto ai tassi previsti per i mutui a tasso variabile. Questa tipologia di mutui presenta  comunque delle possibili varianti che sono differenti da Istituo ad Istituto.

 

Ultima macro tipologia di Mutui e quella con opzione ripetuta.

a)            Possibilità di beneficiare delle possibilità offerte dal mercato; il cliente ogni tre anni può scegliere come regolare il periodo triennale successivo.

b)            Tempi rapidi di erogazione

c)            Commissioni di anticipata estinzione gratuite, se l’estinzione venisse richiesta contestualmente ad una scadenza triennale.

Per quanto riguarda questa tipologia di  mutuo le differenze nel sistema bancario sono tali da non poter essere elencate sistematicamente.

I piccoli spunti che abbiamo riportato ci riportano alle seguenti riflessioni:

Non esiste a prescindere una tipologia di finanziamento migliore in assoluto. Nella scelta bisogna con estrema calma valutare alcuni elementi che possono peraltro essere prettamente individuali. Da tenere presente come per altro nell’erogazione del credito la rata viene commisurata dall’Istituto erogante, erroneamente spesso il cittadino pensa di poter “imporre” la propria rata ma la Banca ha sempre dei criteri di riferimento che di fatto limitano l’importo della singola rata.

 

Ribadiamo comunque come il presente articolo no può e non vuole essere risolutivo e pienamente in grado di soddisfare tutte le possibili richieste del cittadino che richiede un Mutuo. A tal proposito qualora si volessero avere delucidazioni restiamo a disposizione.